Seznam vprašanj

Pozdravljen,

najemna razmerja na splošno ureja Obligacijski zakonik (OZ), specialnejše določbe pa vsebuje Stanovanjski zakon (SZ-1).Najemno razmerja nastane s sklenitvijo najemne pogodbe. Z njo se določijo vse pravice in obveznosti najemnika in najemodajalca.

Najemnik in najemodajalec se lahko prosto dogovorita o načinu odpovedi najemne pogodbe s strani najemnika. Zato moraš najprej dobro prebrati sklenjeno pogodbo in ugotoviti, kakšne odpovedne razloge sta določila, kakšen je odpovedni rok, postopek odpovedi… Če dogovora o tem nista sklenila, se uporablja 102. člen SZ-1:

Če ni dogovorjeno drugače, lahko najemnik odpove najemno pogodbo vselej, ne da bi za to navajal razloge, če o tem pisno obvesti lastnika, z 90 dnevnim odpovednim rokom.

V kolikor v tvoji najemni pogodbi ni določen drugačen odpovedni rok, potem se upošteva zakonsko določen 90 dnevni rok.


V zgornjem primeru govorimo o t.i. redni odpovedi. Če pa pogodba preneha že s samo izjavo brez odpovednega roka, pa gre za t.i. trenutno oz. izredno odpoved. Gre v bistvu za nekakšno sankcijo za kršitev obveznosti.

Iz tvojega primera sem razbrala, da stanovanja nisi mogel uporabljati in izvajati posesti nad njim (kar je skladno s 100. členom SZ-1 tvoja pravica). V tem primeru govorimo o pravni napaki, saj je stanovanje med potekom najemnega razmerja izgubilo lastnost, ki bi jo morala imeti po pogodbi. To je urejeno v 597. in 598. členu OZ:

Zakupnikove pravice, če ima stvar kakšno napako (597. člen)
(1) Če ima v zakup vzeta stvar ob izročitvi kakšno napako, ki je ni mogoče odpraviti, lahko zakupnik po lastni izbiri odstopi od pogodbe ali zahteva znižanje zakupnine.
(2) Če ima stvar kakšno napako, ki jo je mogoče odpraviti brez večjih nevšečnosti za zakupnika, izročitev stvari v določenem roku pa ni bila bistvena sestavina pogodbe, lahko zakupnik zahteva, da mu zakupodajalec napako v primernem roku odpravi ali zniža zakupnino.
(3) Če zakupodajalec napake ne odpravi v primernem dodatnem roku, ki mu ga je določil zakupnik, lahko ta od pogodbe odstopi ali zahteva nižjo zakupnino.
(4) Zakupnik ima v vsakem primeru pravico do povračila škode.

Če nastane napaka med zakupom in če stvar nima dogovorjene ali običajne lastnosti (598. člen)
(1) Določbe prejšnjega člena se uporabljajo tudi v primeru, če se pokaže med zakupom na zakupljeni stvari kakšna napaka.
(2) Uporabljajo se tudi tedaj, če zakupljena stvar nima neke lastnosti, ki bi jo morala imeti po pogodbi ali ki je običajna, ali če to lastnost izgubi med trajanjem zakupa.


Iz povedanega sledi, da je odpoved pogodbe brez odpovednega roka mogoča tudi v primeru, če je nastala napaka na stanovanju šele med trajanjem najemnega razmerja. Vendar pa moraš pred odpovedjo pogodbe nujno o tem pisno pozvati najemodajalca, da napako odpravi in določiti rok za odpravo napake. To je procesna predpostavka (pogoj) in tako obvezno dejanje.

Če bi torej želel prekiniti najemno pogodbo brez upoštevanja odpovednega roka, bi moral najemodajalca med bivanjem v tvojem najemniškem stanovanju opozoriti na to in ga pozvati da se v določenem roku izseli. Ker trenutno ne živi več v tvojem stanovanju in torej ne krši pogodbe, ne moreš uveljavljati izredne odpovedi pogodbe, ampak lahko kvečjemu uveljavljaš redno odpoved z upoštevanjem odpovednega roka. Lahko pa zgoraj opisani postopek uporabiš v primeru, če bo zopet prišlo do podobne kršitve s strani najemodajalca.


Dovoljeni posegi najemnika v stanovanje urejajo 96., 97. in 98. člen SZ-1. V tvojem primeru je relevanten predvsem 96. člen:

(1) Najemnik stanovanja ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav ter opravljati koristnih vlaganj oziroma izboljšav v stanovanju brez predhodnega pisnega soglasja lastnika.
(2) Soglasje lastnika iz prejšnjega odstavka je hkrati tudi pooblastilo lastnika, da sme najemnik zaprositi za izdajo potrebnega upravnega dovoljenja.

Če torej želi najemnik spreminjati stanovanjske prostore ali vgradno opremo, potrebuje za to predhodno soglasje najemodajalca. Le izjemoma soglasja ne potrebuje, če gre za nujno potrebne posege in so izpolnjeni zakonsko določeni pogoji. Zamenjava ključavnice (najverjetneje iz razloga, da se najemodajalcu onemogoči vstop) prav zagotovo ni nujen razlog za poseg v stanovanje brez soglasja lastnika. Takšen poseg bi pomenil kršitev pogodbe.

Zaenkrat je to z moje strani vse. Za morebitna nadaljnja vprašanja, smo ti na voljo.

Lep pozdrav
Karin

Vpiši svoje podatke in vprašanje, ki te zanima. Bodi pozoren na pravilen zapis email naslova, saj te v primeru napačnega zapisa ne bomo mogli kontaktirati.

Hvala za tvoje vprašanje! V kratkem vas bo kontaktiral naš sodelavec.

Če ne najdeš svojega vprašanja oz. ti le ta ne zadostuje, klikni na "Ne najdem vprašanja" vpiši email naslov, na katerem te lahko kontaktiramo in nam pošlji vprašanje. Svetovalec ti bo poskušal pomagati.