Povzetek predavanja: Najemna razmerja

Najemna razmerja glede splošnih določb ureja Obligacijski zakonik (OZ), katerega določbe se uporabljajo subsidiarno ter Stanovanjski zakon (SZ-1), ki vsebuje posebne določbe.

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe. Slednja je pri najemnem razmerju bistvena.  Z njo lastnik stanovanja prepusti uporabo stanovanja najemniku, najemnik pa se zaveže, da bo najemodajalcu plačeval najemnino. Z najemno pogodbo se določijo tudi druge pravice in obveznosti najemodajalca in najemnika.

V primeru, da najemna pogodba ni veljavno sklenjena, oseba v stanovanju prebiva brez pravne podlage, torej nezakonito. V tem primeru ji ne pripada pravno varstvo kot najemniku, zato lahko proti njej lastnik stanovanja kadarkoli vloži tožbo za izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti.

Najemna pogodba mora glede na 91. člen SZ-1 vsebovati vsaj:

- opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja;

- identifikacijsko oznako iz katastra stavb;

- ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;

- odpovedne razloge, ki jih določa 103. člen SZ-1;

- vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj;

- določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe;

- višino najemnine ter način in roke plačevanja;

- način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški);

- določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja;

- čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas;

- način predaje stanovanja.

Lastnik mora skleniti aneks k najemni pogodbi na zahtevo najemnika, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih mora najemnik preživljati po zakonu, za vse ostale osebe pa le, če je glede na število oseb stanovanje po velikosti še primerno.

Najemna pogodba mora biti obvezno sklenjena v pisni obliki, pri čemer ni potrebna oblika notarskega zapisa ali notarska overitev podpisov. Sklene se za določen ali nedoločen čas. Če je sklenjena za določen čas, je potrebno najmanj 30 dni pred potekom časa pridobiti od najemodajalca odobritev podaljšanja pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi.

Stranki najemnega razmerja sta najemodajalec in najemnik, pri čemer je najemnik le ena oseba, ostale osebe, ki z njim prebivajo, pa so navedene kot uporabniki.

Pravice najemodajalca so:

  • Oddajanje stanovanja v najem s sklenitvijo najemne pogodbe
  • Pobiranje najemnine za oddano stanovanje v skladu z zakonom
  • Odločanje o prenehanju najemnega razmerja v skladu z zakonom in najemno pogodbo

Obveznosti najemodajalca so:

  • Izročitev stanovanja kot predmet najema v stanju, ki omogoča normalno uporabo
  • Vzdrževanje stanovanja in skupnih delov v stavbi v stanju, ki zagotavlja normalno uporabo ves čas trajanja najema
  • Odgovornost za pravne in stvarne napake na oddanem stanovanju

Če stanje v stanovanju ne zagotavlja najemniku normalne uporabe stanovanja, lahko slednji predlaga stanovanjski inšpekciji, da ta odredi izvedbo del, potrebnih za zagotovitev normalne uporabe stanovanja ali skupnih delov. Če lastnik del ne izvede v roku, lahko najemnik dela izvede sam na njegove stroške, slednje lahko nato pobota s terjatvijo iz naslova najemnine. Če najemodajalec ravna v nasprotju z navedenim, lahko najemnik od njega zahteva drugo primerno stanovanje.

Pravice najemnika so:

  • uporabljati in izvajati posest nad stanovanjem;
  • opraviti popravila v stanovanju, če je popravilo neodložljivo, da se zavarujejo življenje ali zdravje stanovalcev, ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo, ter zahtevati povračilo stroškov, ki so nastali zaradi teh popravil;
  • zahtevati povrnitev škode, nastale zaradi opustitve obveznosti lastnika vzdrževati stanovanje in skupne dele, tako da lahko zahteva povrnitev škode v enkratnem znesku ali z znižanjem najemnine;
  • zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine;
  • zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati, ker je lastnik opustil svoje dolžnosti iz 93. člena SZ-1.
  • najemnik lahko odda del stanovanja v podnajems sklenitvijo podnajemne pogodbe za določen čas in pod pogoji, ki jih določa zakon, če se najemodajalec s tem strinja.
  • s predhodnim pisnim soglasjem lastnika sme spreminjati stanovanjske prostore ter vgrajeno opremo in naprave ter opravljati koristna vlaganja oz. izboljšave v stanovanju. Ob izselitvi ima pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, opravljenih v soglasju z lastnikom, če ni dogovorjeno drugače.

Obveznosti najemnika so:

  • uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo;
  • odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni rabi stanovanja;
  • dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno;
  • poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja, skladno z določili najemne pogodbe;
  • obveščati lastnika o napakah na stanovanju, za odpravo katerih odgovarja lastnik v skladu z veljavnimi normativi in standardi;
  • plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, v skladu z najemno pogodbo;
  • pridobiti soglasje lastnika, če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba, ki ni navedena v najemni pogodbi;
  • predlagati lastniku sklenitev aneksa k najemni pogodbi, če se število oseb, ki uporabljajo stanovanje, spremeni;
  • vzdrževati stanovanjev obsegu, kot ga za najemnike določajo normativi za vzdrževanje po pravilniku iz 125. člena SZ-1.

Najemnina je pri tržnih najemnih stanovanjih prosto oblikovana. Kljub temu poznamo omejitev v primeru oderuške najemnine, ki predstavlja najemnino, ki za več kot 50% presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj. Če menimo, da naša najemnina presega to omejitev, lahko na Stanovanjski oddelek občine naslovimo zahtevo za preveritev višine najemnine, kasneje pa pri sodišču zahtevamo spremembo višine najemnine in vračilo prekomerne plačane najemnine.

Varščina je vsota denarja, namenjena dodatni varnosti v primeru, da najemnik naklepno ali iz velike malomarnosti povzroči škodo na stanovanju oz. opremi v njem. Ob izselitvi se ta vrne najemniku ko in če poravna obveznosti iz najemne pogodbe. Pomembno je, da se v pogodbi natančno opredeli namen varščine in kdaj se ta vrača, pomembno pa je tudi zahtevati potrdilo o plačani varščini, ki lahko kasneje v primeru spora služi kot dokazilo. V praksi je tudi možen dogovor, da se iz varščine poplača zadnji obrok najemnine pred izselitvijo.

Dovoljeni posegi v stanovanje

Najemnik stanovanja ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav ter opravljati koristnih vlaganj oziroma izboljšav v stanovanju brez predhodnega pisnega soglasja lastnika. Soglasje lastnika iz prejšnjega odstavka je hkrati tudi pooblastilo lastnika, da sme najemnik zaprositi za izdajo potrebnega upravnega dovoljenja. 97. člen SZ-1 nadalje ureja primere, ko lastnik ne more odreči najemniku soglasja.

Popravila in izboljšave v najemnem stanovanju

Glede na 99. člen SZ-1, mora najemnik  dopustiti vstop v stanovanje, da se opravijo dela za izboljšanje predmeta najema(napeljava oziroma rekonstrukcija centralnega ogrevanja, električnega in vodovodnega omrežja, satelitske antene, kabelskega in telefonskega priključka, varnostnih naprav, vgraditev ali zamenjava opreme in tako dalje), dela za zmanjšanje porabe energije in vode, razen če bi toza najemnika oziroma njegovo družino predstavljalo obremenitev, ki glede na obseg in trajanje del, posledice izvedbe del, povečane stroške najema in najemnikova predhodna lastna vlaganja v izboljšavo stanovanja presega upravičeno korist lastnika in morebitnih drugih lastnikov in najemnikov v stavbi.

Odpoved najemne pogodbe

Najemnik lahko najemno pogodbo odpove kadarkoli, ne da bi navajal razloge. O tem pisno obvestiti najemodajalca. Ob tem mora upoštevati  90 – dnevni odpovedni rok. V pogodbi je lahko v tem primeru določen tudi krajši rok. Ko pa pogodbo odpoveduje najemodajalec, to stori iz krivdnih ali nekrivdnih razlogov (niso določeni v zakonu ali najemni pogodbi )ter v skladu z odpovednim rokom, določenim v pogodbi, ki ne sme biti krajši od 90 dni.

Kadar obstajajo krivdni razlogi na strani najemnika (npr. neplačilo najemnine, povzročanje večje škode na stanovanju, itd.), mora najemodajalec najemnika pisno opomniti na kršitve in mu postaviti primeren rok za odpravo (min. 15 dni). Najemodajalec lahko odpove pogodbo šele, če najemnik kršitev v danem roku ne odpravi.

Pogodbo najemodajalec odpove iz nekrivdnih razlogov oz. razlogov, ki niso našteti v najemni pogodbi, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje. Kot utemeljen razlog štejejo lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana ali če nadaljnje bivanje ni več mogoče zaradi objektivnih okoliščin, vezanih na stanovanje (npr. predvideno rušenje, sprememba namembnosti, ogrožena varnost).

Krivdni razlogi so našteti v 103. Členu SZ-1, velja pa, da najemodajalec ne more odpovedati pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oz. ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v roku.

Za spore v zvezi z odpovedjo najemne pogodbe je pristojno sodišče splošne pristojnosti, v tem primeru je to okrajno sodišče, na območju katerega leži nepremičnina oz. stanovanje. Sodišče v sporu lahko določi rok za izselitev, ki ni krajši od 60 dni in daljši od 90 dni.

Po prenehanju najemnega razmerja je najemnik dolžan lastniku izročiti stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prevzel. Upoštevajo se spremembe, nastale pri normalni uporabi stanovanja in tiste, ki so opravljene v soglasju z lastnikom.

Verjamemo, da so se vam ob prebiranju prispevka pojavila še kakšna dodatna vprašanja. Z njimi se lahko obrnete direktno na nas. Pokličite nas na 01 / 438 02 53 in se dogovorite za brezplačno svetovanje, ali nas obiščite na Kersnikovi 4 v Ljubljani. Če vam je zaradi oddaljenosti lažje, se lahko na nas s svojimi vprašanji obrnete tudi po e-pošti na info@svetovalnica.com.

Žan Novak